18:56 +07 Thứ hai, 22/10/2018

Trang nhất » Chân dung » Chân dung

PGS.TS Hoàng Văn Cường: Ưu đãi tiền thuê đất ở đặc khu “tạo điều kiện” cho đầu cơ, găm đất!

Thứ ba - 29/05/2018 18:06
Đối với đặc khu, Việt Nam đã đi sau thế giới. Theo ông, những  gì chúng ta làm hiện nay có thể cạnh tranh trong việc thu hút nhà đầu tư được hay không?

Để thu hút nhà đầu tư, thông thường đặc khu dựa vào ba yếu tố. Trước tiên là ưu đãi về thuế. Thuế là thứ dễ nhìn thấy hơn cả. Tuy nhiên, thuế chỉ là điều kiện cần. Nhà đầu tư quan tâm hơn cả là môi trường đầu tư kinh doanh.

Môi trường đầu tư phụ thuộc vào hai yếu tố. Thứ nhất, thể chế hành chính có thực sự gọn nhẹ, hiệu quả, những yêu cầu của doanh nghiệp có đáp ứng hay không. Như vậy, chính thể chế hành chính sẽ là yếu tố mang tính quyết định mấu chốt.

Thứ hai, đặc khu phải có hệ thống hạ tầng tốt. Việt Nam có một ưu thế là có độ mở kinh tế rất cao, có quan hệ kinh tế xuất nhập khẩu hàng hóa với hầu hết các nước trên thế giới  khiến cho nhà đầu tư yên tâm hàng hoá xuất khẩu dễ dàng. Tuy nhiên, liệu hệ thống hạ tầng kỹ thuật đã đáp ứng được hay chưa?

PGS.TS Hoàng Văn Cường: Ưu đãi tiền thuê đất ở đặc khu “tạo điều kiện” cho đầu cơ, găm đất! - Ảnh 2.

Vậy dự thảo Luật hiện nay đã tạo ra được cơ chế vượt trội giúp phát triển hạ tầng?

Đầu tư hạ tầng cho các khu này trước hết phải có sự ưu tiên về đầu tư của nhà nước, cụ thể là vốn ban đầu để chuẩn bị phát triển. Tuy nhiên, phần tiền này chỉ là vốn mồi, Nhà nước chắc chắn không có đủ nguồn lực, do đó, phải tìm cách khai thác, thu hút từ nhà đầu tư.

Theo tôi, đầu tư phát triển hạ tầng phải là lĩnh vực đầu tư được xếp hàng ưu tiên số một của đặc khu. Tuy nhiên, thực tế trong dự thảo hiện nay, ưu đãi hạ tầng đang được xếp ngang hàng trong nhóm đầu tư khác như  vào du lịch, khách sạn. Có vẻ như không có gì ưu đãi vượt trội hơn hẳn cho các nhà đầu tư hạ tầng.

Quay trở lại với điều kiện cần khi làm đặc khu là thuế, nhiều chuyên gia kinh tế đã bày tỏ lo ngại về việc thành hình "thiên đường thuế" tại ba đặc khu. Quan điểm của ông như thế nào?

Tôi cho rằng không thể nói cứ ưu đãi thuế là thành thiên đường thuế bởi chúng ta vẫn kiểm soát thuế. Nghĩa là ở đây phải lưu ý đến cơ chế kiểm soát tốt, tránh doanh nghiệp lợi dụng kẽ hở để lậu thuế như là chuyển kết quả hoạt động kinh doanh từ bên ngoài vào nhằm hưởng thuế suất ưu đãi hoặc trốn thuế.  

PGS.TS Hoàng Văn Cường: Ưu đãi tiền thuê đất ở đặc khu “tạo điều kiện” cho đầu cơ, găm đất! - Ảnh 3.

Các đặc khu đã có cơn sốt về bất động sản, có vẻ đang có hiện tượng "ai nhanh chân là người thắng cuộc" tại đây?

PGS.TS Hoàng Văn Cường: Ưu đãi tiền thuê đất ở đặc khu “tạo điều kiện” cho đầu cơ, găm đất! - Ảnh 4.

Dự thảo Luật có quy định ưu đãi cho các doanh nghiệp sử dụng đất 15 – 30 năm không phải trả tiền thuê đất. Tôi cho rằng cần xem xét lại ưu đãi này. Quỹ đất là có hạn trong khi đó cầu đất đai tăng đang tăng rất mạnh.

Với ưu đãi này, nếu doanh nghiệp vào sớm, họ chỉ cần một số hoạt động giải ngân để không bị thu hồi đất rồi cứ ghim lại đấy, không cần kinh doanh, lợi nhuận sẽ tự đến sau. Các nhà đầu tư chậm chân muốn vào kinh doanh sẽ phải mua lại cơ sở đó với giá rất cao.

Nghĩa là chúng ta đang đưa ra ưu đãi tạo điều kiện cho những người có ý đồ găm đất, đầu cơ đất và kiếm tiền của những doanh nghiệp đến sau.

Tất nhiên không phải doanh nghiệp nào ban đầu vào đầu tư cũng có mục tiêu chiếm giữ đất. Nhiều doanh nghiệp vào đầu tư với kỳ vọng phát triển kinh doanh lâu dài nhưng có thể kinh doanh không hiệu quả. Giả sử phải trả tiền thuê đất, doanh nghiệp sẽ phải tính toán sử dụng với diện tích đất đai vừa đủ để tiết kiệm tiền thuê đất, khi không cần sử dụng phải tính chuyện sang nhượng tránh thiệt hại do phải trả tiền đất nhưng không sử dụng. 

Nhưng nếu không phải trả tiền sử dụng đất, họ sẽ giữ đất lại chờ bán được giá. Cơ chế ưu đãi bỗng dưng biến doanh nghiệp thành kẻ "đầu cơ". Cơ chế ưu đãi về tiền thuê dất vô hình chung đã làm mất cơ hội tiếp cận đất đai, mặt bằng kinh doanh của các doanh nghiệp mới muốn vào kinh doanh tại các đặc khu.  

Theo ông nên làm thế nào để vừa khuyến khích nhà đầu tư, vừa tránh tình trạng đầu cơ đất đai?

Chúng ta chỉ nên miễn tiền sử dụng trong thời gian đầu tư xây dựng cơ bản, khi đã đi vào kinh doanh cần thu tiền thuế sử dụng đất với tỷ lệ thu khác nhau tùy thuộc vào mục đích kinh doanh trên đất đó, trừ các loại đất sử dụng làm các công trình công cộng . Nhưng bù lại lại, ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân, thuế tiêu thụ đặc biệt... doanh nghiệp nào kinh doanh tốt, doanh thu và thu nhập càng nhiều thì sẽ càng được hưởng nhiều lợi ích ưu đãi từ miễn giảm thuê. Còn với những doanh nghiệp chiếm đất, không đưa vào kinh doanh sẽ không có lợi ích từ ưu đãi thuế vẫn phải trả tiền thuế đất. Để chống đầu cơ mua đi, bán lại, nhiều nước còn áp dụng đánh thuế cao phần giá trị chênh lệch giữa các lần mua và bán.  

Trong thời gian gần đây, khi Nhà nước có chủ trương thành lập các đặc khu kinh tế, nhiều người đã đổ xô về mua đất đầu cơ chờ tăng giá.  Nhà nước đã phải siết các giao dịch đất ở ba đặc khu nhưng đây chỉ là giải pháp tạm thời.

Do vậy để chống đầu cơ, xí chỗ chúng ta cần đánh thuế sử dụng đất và thuế trên giá trị gia tăng giữa mua và bán. Đặc khu như Thẩm Quyến (Trung Quốc) cũng áp dụng đánh thuế tất cả các loại đất dùng cho kinh doanh và cứ 3 năm lại thay đổi thuế đất một lần.

Đặc khu có thể là nơi thí điểm tốt nhất về luật về thuế tài sản đối với bất động sản, như đề xuất của Bộ Tài chính gần đây nhằm đạt được mục tiêu kép: ngăn chặn đầu cơ đất, lại vừa có kinh nghiệm để áp dụng trên toàn quốc.

Phải nói thêm, mục đích chính của đánh thuế không nhằm tăng thu mà để điều tiết hành vi sử dụng đất một cách tiết kiệm, hiệu quả, chống sử dụng lãng phí hoặc đầu cơ trục lợi. Nếu không có chính sách liên quan đến chống đầu cơ thì luật ra đời sẽ mang lại lợi ích không chính đáng cho một số đối tượng nhanh chân chớp cơ hội mua gom đất để đầu cơ.  

PGS.TS Hoàng Văn Cường: Ưu đãi tiền thuê đất ở đặc khu “tạo điều kiện” cho đầu cơ, găm đất! - Ảnh 5.

Một vấn đề khác liên quan đến đất là việc thu hồi, giải phóng mặt bằng. Theo ông, cần phải làm gì để việc thu hồi diễn ra êm thấm, không tạo ra biến động lớn?

Đất đai là loại tài sản rất nhạy cảm và có thuộc tính tự thân sinh lợi ẩn chứa trong đó. Chính sách kinh tế đối với đất đai phải hướng vào việc điều tiết và phân phối các loại lợi ích sinh ra trong các quan hệ về đất đai.

Vấn đề hiện nay là chúng ta đã không giải quyết tốt lợi ích sinh ra từ đất tăng thêm sau thu hồi. Phần giá trị thay đổi sẽ thuộc về ai, phân phối như thế nào? Nếu giá trị được phân phối hài hoà giữa người đang sử dụng với Nhà nước, người mới được nhận đất thì việc thu hồi đất sẽ không xẩy ra những khiếu kiện, chống đối. 

Hiện nay, toàn bộ giá trị tăng thêm đó đang rơi hết vào tay những người vừa được nhận đất sau khi thu hồi. Đấy là lỗ hổng trong Luật đất đai đang gây ra những mâu thuẫn, kiện cáo và bức xúc cua người dân.  

Vậy phải sửa Luật ngay?  

PGS.TS Hoàng Văn Cường: Ưu đãi tiền thuê đất ở đặc khu “tạo điều kiện” cho đầu cơ, găm đất! - Ảnh 6.

Tôi cho rằng đã đến lúc cần phải sửa những chính sách thiếu căn cứ, cơ sở trong luật Đất đai. Chúng ta đã nói đặc khu là nơi thí điểm các chính sách thì những điểm nào còn vướng ở Luật Đất đai cần phải sửa đổi sau đó có thể đưa vào đây thử nghiệm. 

Chẳng hạn, việc thu hồi đất phải thực hiện bồi thường theo giá thị trường nhưng chưa làm được trên cả nước. Hay có thể thử việc đánh thuế trên phần giá trị tăng lên sau thu hồi nhằm điều tiết, bù dắp bằng cách thu một phần qua thuế để thu về cho ngân sách để tái đầu tư vào hạ tầng. Khi lợi ích đã đảm bảo công bằng, thỏa đáng thì sẽ  hạn chế được tranh chấp. 

 

Tức là nhiều thử nghiệm về đất có thể thực hiện tại đặc khu?

Đúng vậy, do đặc thù riêng nên các chính sách tại đặc khu có thể thay đổi một cách linh hoạt. Nếu đưa được những chính sách mới về thuế tài sản, chính sách đất đai theo cơ chế thị trường vào trong Luật đặc khu, có lẽ sẽ thành công kép. 

PGS.TS Hoàng Văn Cường: Ưu đãi tiền thuê đất ở đặc khu “tạo điều kiện” cho đầu cơ, găm đất! - Ảnh 7.

Có vẻ như trong những năm đầu tiên, đặc khu vẫn là câu chuyện của hạ tầng với các doanh nghiệp bất động sản? Liệu có lo ngại việc vắng bóng các nhà đầu tư công nghệ cao?

Ưu tiên số một hiện nay là thu hút nhà đầu tư vào cơ sở hạ tầng. Hạ tầng chính là nền tảng để tạo điều kiện hút các nhà đầu tư khác vào theo. Còn việc thu hút công nghệ cao thực ra cũng phải sử dụng chính sách ưu đãi giống như các ngành nghề khác, tuỳ theo chiến lược của mỗi đặc khu là gì. Ví dụ Vân Đồn, Phú Quốc có mục tiêu làm công nghệ cao thì doanh nghiệp nào đầu tư lĩnh vực này sẽ được ưu đãi nhiều hơn về thuế chẳng hạn. 

 

PGS.TS Hoàng Văn Cường: Ưu đãi tiền thuê đất ở đặc khu “tạo điều kiện” cho đầu cơ, găm đất! - Ảnh 8.

Ngoài đất, ông còn mối lo gì liên quan đến đặc khu?

Tôi còn có băn khoăn liên quan đến yếu tố an ninh quốc gia và môi trường. Ba địa điểm làm đặc khu là những nơi nhạy cảm cả về môi trường và an ninh quốc gia, chủ quyền, cần đặc biệt chú ý.  

Ví dụ với quy định quyền sử dụng đất và quyền sở hữu bất động sản của người nước ngoài ở đặc khu vẫn phải duy trì các quy định như ở các khu vực khác trong Luật nhà ở. Phải có biện pháp kiểm soát thật cẩn trọng tránh biến đặc khu thành địa bàn hợp pháp cho việc di dân. Nếu không cẩn trọng, với chính sách miễn thị thực, một số nhóm đối tượng có thể chiếm hữu đất, biến đặc khu trở thành lãnh địa riêng, không hiểm soát được.

Thứ hai là vấn đề môi trường. Đây là yếu tố đặc biệt quan trọng quyết định sự phát triển bền vững và duy trì được các tiềm năng, lợi thế vốn có về tài nguyên thiên nhiên của các đăc khu. Bản thân dự thảo Luật đã đề cập đến những vấn đề này, điều hết sức quan trọng là việc kiểm soát thực thi như thế nào trên thực tế trong quá trình hình thành và phát triển đặc khu.

Cảm ơn ông!

 

 
Phương Ánh
 
Tiến Tuấn
 
Hương Xuân

Nguồn tin: Theo Trí thức trẻ

Tổng số điểm của bài viết là: 0 trong 0 đánh giá
Click để đánh giá bài viết

Những tin mới hơn

Những tin cũ hơn

 

Các sáng lập viên

Thống kê truy cập

Đang truy cậpĐang truy cập : 43


Hôm nayHôm nay : 2338

Tháng hiện tạiTháng hiện tại : 74422

Tổng lượt truy cậpTổng lượt truy cập : 11032076



thiet ke ho ca koi mai hien di dong cong ty to chuc su kien thang may tai hang thang mang tai khach